Ile kosztuje wynajem biura w Warszawie w 2026 roku
Czynsze, opłaty eksploatacyjne, pustostany i koszt biura dla zespołu. Dane z raportów firm doradczych, przeliczone na złote.
Krótka odpowiedź: na koniec II kwartału 2026 najlepsze biurowce w centrum Warszawy kosztowały 22-28 euro za m² miesięcznie, czyli około 96-123 zł, a poza centrum 16-18 euro, czyli około 70-79 zł (Newmark). Do czynszu dochodzą opłaty eksploatacyjne, zwykle 18-38 zł za m², oraz 23% VAT.
Czynsze w biurowcach podaje się w euro, więc przeliczamy je po średnim kursie NBP z 25 września 2026 (1 euro = 4,3750 zł). Wszystkie kwoty są netto, za metr kwadratowy miesięcznie.
Czynsze za biuro w 10 strefach Warszawy
Stawki różnią się między strefami nawet ponad dwukrotnie. Tabela pokazuje czynsze wywoławcze, czyli ceny, od których zaczyna się negocjacje, oraz odsetek wolnej powierzchni w każdej strefie.
| Strefa | Czynsz, euro/m² | Czynsz, zł/m² | Pustostany |
|---|---|---|---|
| Centralny Obszar Biznesu | 18-32 | 79-140 | 5,9% |
| Rondo Daszyńskiego (Wola) | 20-28 | 88-123 | 5,4% |
| Centrum (bez ronda Daszyńskiego) | 18-28 | 79-123 | 8,1% |
| Mokotów (bez Służewca) | 14-18 | 61-79 | 4,4% |
| Aleje Jerozolimskie | 14-18 | 61-79 | 12,0% |
| Żwirki i Wigury | 14-18 | 61-79 | 15,4% |
| Puławska | 14-17 | 61-74 | 6,4% |
| Strefa wschodnia (m.in. Praga) | 13-17 | 57-74 | 6,4% |
| Strefa zachodnia | 13-17 | 57-74 | 11,4% |
| Służewiec | 12-17 | 53-74 | 18,7% |
Źródło: Knight Frank, Warszawa I kw. 2026 (dane na koniec marca 2026), czynsze wywoławcze w euro za m² miesięcznie; przeliczenie na złote po kursie NBP 4,3750. Nowsze dane dla poszczególnych stref są w płatnych raportach.
Centrum drożeje, bo brakuje wolnych biur
W centrum wolnych biur jest coraz mniej. W ciągu kwartału pustostany w centralnych strefach spadły z 6,5% do 4,8%, a w całym mieście z 9,5% do 8,5%.
Pustostany na koniec czerwca 2026, JLL na podstawie danych PINK.
W pierwszym półroczu 2026 firmy wynajęły 416,6 tys. m², o 38% więcej niż rok wcześniej, a nowej podaży przybyło tylko 45,2 tys. m². Na cały 2026 rok deweloperzy zapowiadają około 50 tys. m² nowych biur, najmniej w historii rynku, a 93% powierzchni w budowie powstaje w centrum (Newmark).
Dla najemcy oznacza to mocniejszą pozycję właścicieli najlepszych budynków. JLL, cytowany przez „Rzeczpospolitą”, spodziewa się, że czynsze w najlepszych biurowcach w centrum przekroczą 30 euro za m² do końca 2026 roku.
Co jeszcze doliczyć do czynszu
Stawka za metr to dopiero początek. Do rachunku dochodzi kilka pozycji, o które zapytaj, zanim podpiszesz umowę.
| Pozycja | Ile | Źródło i uwagi |
|---|---|---|
| Opłaty eksploatacyjne | 18-38 zł/m² miesięcznie; w najlepszych budynkach 30-40 zł | Knight Frank, Savills, I kw. 2026. Mogą stanowić do 35% całego kosztu, w 2026 rosną o 1-3% (Colliers). |
| VAT | 23% od czynszu i opłat | Stawka podstawowa; najem biura nie korzysta ze zwolnienia (podatki.gov.pl). |
| Indeksacja | co roku, zwykle od 1 stycznia | Czynsze w euro rosną o inflację HICP, w złotych o inflację GUS (Cushman & Wakefield, Colliers). |
| Wykończenie biura | 250-750 euro/m² budżetu od właściciela | Standard w nowych budynkach; Knight Frank, I kw. 2026. |
| Okres bezczynszowy | 1,5-2 miesiące na każdy rok najmu | Standard w nowych budynkach; Knight Frank, I kw. 2026. |
Przepisy BHP wymagają co najmniej 2 m² wolnej podłogi i 13 m³ przestrzeni na pracownika. W praktyce firmy w Warszawie planują zwykle 10-15 m² na osobę, razem z salami i kuchnią (Colliers).
Ile kosztuje biuro dla Twojego zespołu?
Wybierz liczbę osób i strefę. Kalkulator mnoży powierzchnię (12 m² na osobę) przez środek widełek czynszu z tabeli powyżej i dodaje 28 zł opłat eksploatacyjnych za m². Obok widzisz, ile za biurka dla tego samego zespołu zapłacisz w biurze elastycznym.
Szacunek netto, bez VAT, parkingu, kaucji i wykończenia. Najem tradycyjny to zwykle umowa na kilka lat; w biurze elastycznym meble, internet, recepcja i sprzątanie są w cenie.
Najem tradycyjny czy biuro elastyczne?
Najem tradycyjny
- Umowa na kilka lat, czynsz w euro indeksowany co roku.
- Wykończenie, meble, internet i sprzątanie organizujesz we własnym zakresie, choć część kosztów pokrywa budżet od właściciela.
- Opłaty eksploatacyjne, VAT i zabezpieczenie umowy dochodzą do czynszu.
- Najniższy koszt za metr przy dużym, stabilnym zespole.
Biuro elastyczne
- Płacisz za biurka lub gabinet, zwykle miesięcznie; przy hot desku okres wypowiedzenia to najczęściej miesiąc (Colliers).
- Meble, internet, recepcja i sprzątanie są w cenie od pierwszego dnia.
- Zespół rośnie lub maleje bez renegocjacji umowy na lata.
- Średnio około 1000 zł za hot desk i 1900 zł za biurko w osobnym biurze w centrum (Colliers, 2026).
Biuro gotowe od pierwszego dnia
Biura serwisowane Workin to gabinety w nowoczesnym biurowcu klasy A przy ul. Senatorskiej 2, przy Zamku Królewskim. Wchodzisz z zespołem i pracujesz od pierwszego dnia: ergonomiczne meble, szybki internet, recepcja z obsługą korespondencji, codzienne sprzątanie i dostęp 24/7.
Media i opłaty są w cenie wynajmu, więc dostajesz jedną fakturę. Firmę możesz zarejestrować pod naszym adresem, a na spotkania masz pięć sal konferencyjnych. Warunki wynajmu są elastyczne; zapytaj o cenę dla swojego zespołu.
- Klasa A, plac Zamkowy
- Media w cenie
- Dostęp 24/7
- Parking w garażu
Rynek biurowy Warszawy w liczbach
| Wskaźnik | Wartość | Źródło |
|---|---|---|
| Zasób biur | 6,24 mln m² | Newmark, koniec czerwca 2026 |
| Wolna powierzchnia | 529,5 tys. m² | Newmark, koniec czerwca 2026 |
| Popyt, I półrocze 2026 | 416,6 tys. m² (+38% r/r) | Newmark |
| Popyt, II kw. 2026 | 282,8 tys. m², najlepszy II kwartał w historii | JLL |
| Nowa podaż, I półrocze 2026 | 45,2 tys. m² | Newmark |
| W budowie | 124,6 tys. m², 93% w centrum | Newmark |
| Biura elastyczne | 235 tys. m², 4% zasobu, obłożenie ok. 85% | Colliers Flex Guide 2026 |
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje wynajem biura w Warszawie za m²?
Na koniec II kwartału 2026 najlepsze biurowce w centrum kosztowały 22-28 euro za m² miesięcznie (około 96-123 zł), a poza centrum 16-18 euro (około 70-79 zł), według Newmark. Do tego dochodzą opłaty eksploatacyjne, zwykle 18-38 zł za m², i 23% VAT.
Gdzie w Warszawie biura są najtańsze?
Wśród stref biurowych najniższe czynsze wywoławcze ma Służewiec, 12-17 euro za m², gdzie wolne jest też 18,7% powierzchni (Knight Frank, I kw. 2026).
Czy czynsz za biuro w Warszawie jest w euro?
W nowoczesnych biurowcach zwykle tak. Czynsz w euro rośnie co roku o inflację HICP, a czynsz w złotych o inflację GUS.
Ile metrów biura potrzeba na jednego pracownika?
Przepisy BHP wymagają co najmniej 2 m² wolnej podłogi i 13 m³ przestrzeni na osobę. Firmy w Warszawie planują zwykle 10-15 m² na pracownika, razem z częściami wspólnymi.
Czy biuro elastyczne jest droższe od najmu?
Za metr zwykle tak, ale w cenie masz meble, internet, recepcję i sprzątanie, a umowę możesz skrócić lub zmienić. Przy małym zespole albo niepewnym planie rozwoju porównaj pełny koszt, razem z wykończeniem, zabezpieczeniem i długością umowy.
Jak często aktualizujecie te dane?
Co kwartał, po publikacji raportów firm doradczych. Datę ostatniej aktualizacji znajdziesz na górze raportu.
Zobacz biura serwisowane przy placu Zamkowym
Gabinety gotowe od pierwszego dnia, media w cenie, jedna faktura. Umów wizytę albo zapytaj o cenę dla swojego zespołu.