Małe biuro to najczęściej gabinet dla zespołu od jednej do dziesięciu osób. Od liczby ludzi zależy, ile metrów potrzebujesz, ile za nie zapłacisz i jaką umowę podpiszesz, dlatego od niej zaczynamy.
Liczby rynkowe pochodzą z raportów firm doradczych i z przepisów BHP, a każda ma źródło na dole strony. Poradnik przygotował Workin, który wynajmuje gabinety w biurach serwisowanych przy placu Zamkowym, więc przy każdym wariancie pokazujemy też, co możemy zaproponować.
Wybierz wielkość zespołu
Kwoty netto: średnie ceny biurek w biurach elastycznych w centrum Warszawy (Colliers, 2026) oraz nasz szacunek najmu z sekcji o kosztach.
Ile metrów potrzebuje małe biuro?
Przepisy wyznaczają minimum, a firmy planują z zapasem. Rozporządzenie w sprawie ogólnych przepisów BHP wymaga, by na każdego pracownika przypadało co najmniej 13 m³ wolnej przestrzeni i 2 m² wolnej podłogi, czyli takiej, której nie zajmują meble ani sprzęt (§ 19). Pomieszczenie do stałej pracy powinno mieć 3 m wysokości; wystarczy 2,5 m, jeśli pracują w nim najwyżej cztery osoby i każda ma co najmniej 15 m³ przestrzeni (§ 20).
- 1 osoba
- 2 osoby
- 3 osoby
- 4 osoby
- 6 osób
- 10 osób
Planowanie: 10-15 m² na osobę razem z częścią wspólną (Colliers, Global Occupier Guide, Warszawa). Minimum BHP: § 19 ust. 2 rozporządzenia z 26 września 1997 r., Dz.U. 2003 nr 169 poz. 1650.
W biurze serwisowanym część tej powierzchni dzielisz z innymi: kuchnia, recepcja i sale spotkań są wspólne, więc sam gabinet może być mniejszy, a zespół i tak ma gdzie przyjąć klienta.
Ile kosztuje małe biuro w Warszawie?
Porównaliśmy dwie drogi dla tego samego zespołu w centrum Warszawy. Najem liczymy od 12 m² na osobę, po czynszu 23 euro za m² (środek widełek dla centrum, Knight Frank) i 28 zł opłat eksploatacyjnych za m². Biuro serwisowane liczymy po średniej cenie biurka w osobnym gabinecie w centrum: 1 900 zł miesięcznie (Colliers, 2026).
- 1osoba12 m²Najem: czynsz i opłaty1 540 złBiuro serwisowane: wszystko w cenie1 900 zł
- 2osoby24 m²Najem: czynsz i opłaty3 090 złBiuro serwisowane: wszystko w cenie3 800 zł
- 4osoby48 m²Najem: czynsz i opłaty6 170 złBiuro serwisowane: wszystko w cenie7 600 zł
- 6osób72 m²Najem: czynsz i opłaty9 260 złBiuro serwisowane: wszystko w cenie11 400 zł
- 10osób120 m²Najem: czynsz i opłaty15 440 złBiuro serwisowane: wszystko w cenie19 000 zł
Szacunek netto, miesięcznie, bez VAT. Kurs 1 euro = 4,3750 zł (NBP, 25 września 2026). Kwota najmu nie obejmuje mebli, internetu, sprzątania, recepcji, wykończenia ponad budżet właściciela ani zabezpieczenia umowy.
Na pierwszy rzut oka najem wychodzi o około 19% taniej. Kwota najmu nie obejmuje jednak tego, co w biurze serwisowanym jest w cenie: mebli, internetu, sprzątania, recepcji i mediów. Przy najmie te pozycje opłacasz osobno, a meble i wykończenie kupujesz na start.
Czynsze we wszystkich strefach miasta znajdziesz w naszym raporcie o cenach wynajmu biur w Warszawie, razem z kalkulatorem dla większych zespołów.
Dwie drogi do małego biura
Własny lokal w biurowcu
- Szukanie i oględzinyZapytaj o najmniejszy moduł do wynajęcia: w biurowcach powierzchnię dzieli się na moduły.
- NegocjacjeCzynsz, okres bezczynszowy (w nowych budynkach 1,5-2 miesiące na rok najmu) i budżet na wykończenie (250-750 euro za m², Knight Frank).
- Umowa na lataNa warszawskim rynku dominują umowy na 5 lat, czasem na 7 lub 10 (Colliers). Czynsz w euro rośnie co roku o inflację.
- ZabezpieczenieGwarancja bankowa albo kaucja, zwykle w wysokości kilku miesięcznych opłat.
- AranżacjaWykończenie, meble, internet, sprzątanie i ubezpieczenie organizujesz sam.
- Pierwszy dzień pracyPo odbiorze lokalu i przeprowadzce.
Gabinet gotowy do pracy
- WizytaOglądasz gabinety przy placu Zamkowym i wybierasz ten dla swojego zespołu.
- Umowa od miesiącaPodpisujesz umowę na okres od jednego miesiąca, po polsku lub po angielsku.
- Karty dostępuDostajesz karty wejścia 24/7, a logo firmy trafia na tablicę przy recepcji.
- Pierwszy dzień pracyMeble, internet, recepcja, sprzątanie i media są w cenie. Jedna faktura co miesiąc.
Zapisy, na które warto uważać w umowie najmu, opisaliśmy w poradniku o umowie najmu biura.
Gabinety dla małych firm
Workin ma 40 biur serwisowanych w biurowcu klasy A przy ul. Senatorskiej 2, przy placu Zamkowym. Gabinety są umeblowane, mają dzienne światło i własną klimatyzację, a umowę podpisujesz na okres od jednego miesiąca.
Kiedy zespół rośnie, możesz połączyć kilka pomieszczeń w jedno biuro. Na spotkania z klientami masz pięć sal konferencyjnych dla 8-14 osób, a recepcja odbiera korespondencję w dni robocze od 8:00 do 18:00.
- 40 gabinetów
- Umowa od 1 miesiąca
- Dostęp 24/7
- Metro Ratusz Arsenał i Nowy Świat
Małe biuro bez gabinetu: trzy tańsze opcje
Jeśli pracujesz sam albo zespół przychodzi do biura kilka razy w miesiącu, gabinet na stałe może być za duży. Te trzy opcje kosztują mniej, a w Workin możesz je łączyć.
Adres przy placu Zamkowym do rejestracji firmy i obsługa korespondencji.
Klienci biura wirtualnego mają 10% zniżki na sale, gabinety na godziny i hot desk.
W Workin: biurko w strefie coworkingowej, internet, kuchnia i drukarka.
Dobre na start dla jednej osoby, zwykle z miesięcznym okresem wypowiedzenia.
Prywatny gabinet do pracy albo sala na spotkanie z klientem; sale rezerwujesz siedem dni w tygodniu.
Rozwiązanie dla osób, które na co dzień pracują zdalnie.
Ceny Workin według cennika biura wirtualnego; cena hot desku to średnia rynkowa, nie cena Workin.
Pięć pytań przed wynajmem małego biura
Zanim zaczniesz oglądać lokale, odpowiedz sobie na pięć pytań. Oszczędzą Ci wizyt w miejscach, które nie pasują.
- Ile osób będzie w biurze jednocześnie?Przy pracy hybrydowej biurek może być mniej niż ludzi. Policz dni, w które zespół przychodzi razem, i to na nie zaplanuj miejsce.
- Ile metrów potrzebujesz?Przyjmij 10-15 m² na osobę przy własnym lokalu. W biurze serwisowanym wystarczy mniejszy gabinet, bo kuchnia i sale są wspólne.
- Jaki jest pełny koszt miesięczny?Do czynszu dolicz opłaty eksploatacyjne (18-38 zł za m²), 23% VAT, internet, sprzątanie i meble. W biurze serwisowanym zapytaj, co obejmuje cena.
- Na jak długo się wiążesz?Najem to zwykle umowa na 5 lat. Jeśli nie wiesz, ile osób będziesz mieć za rok, wybierz umowę, z której wyjdziesz po miesiącu.
- Jak dojadą ludzie i klienci?Sprawdź metro, parking i to, jak adres wygląda na wizytówce. Do Workin dojedziesz metrem do stacji Ratusz Arsenał albo Nowy Świat, zobacz dojazd.
Najczęstsze pytania o małe biuro
Ile kosztuje małe biuro w Warszawie?
Biurko w osobnym gabinecie w biurze elastycznym kosztuje w centrum Warszawy średnio 1 900 zł miesięcznie, a poza centrum około 1 400 zł (Colliers, 2026). Gabinet dla trzech osób w centrum to więc około 5 700 zł miesięcznie, z meblami, internetem i sprzątaniem w cenie.
Ile metrów biura potrzeba na jedną osobę?
Minimum z przepisów BHP to 2 m² wolnej podłogi i 13 m³ przestrzeni na pracownika. Firmy planują zwykle 10-15 m² na osobę, razem z kuchnią i salą spotkań.
Czy można wynająć biuro na miesiąc?
Tak, w biurze serwisowanym. W Workin umowę na gabinet podpisujesz na okres od jednego miesiąca. Najem tradycyjny w biurowcu to zwykle umowa na pięć lat.
Co to jest mikro biuro?
Tak potocznie nazywa się biuro dla jednej do trzech osób. W praktyce najczęściej jest to mały gabinet w biurze serwisowanym albo stałe biurko w coworkingu.
Czy w małym biurze mogę zarejestrować firmę?
Tak. Klienci Workin mogą zarejestrować firmę pod adresem ul. Senatorska 2. Jeśli potrzebujesz tylko adresu, wystarczy biuro wirtualne, od 239 zł netto miesięcznie.
Czy biuro serwisowane jest droższe od najmu?
Za samą powierzchnię tak: w naszym szacunku o około 19%. W cenie gabinetu są jednak meble, internet, recepcja, sprzątanie i media, a umowa nie wiąże Cię na lata.
Zobacz gabinety przy placu Zamkowym
Umeblowane gabinety dla małych zespołów, umowa od miesiąca, jedna faktura. Umów wizytę albo zapytaj o cenę dla swojego zespołu.