Mordor ma prawie milion metrów biur i co piąty stoi pusty
Służewiec Przemysłowy, czyli okolice Domaniewskiej, Postępu i Wołoskiej, to dziś strefa z największym odsetkiem pustych biur w Warszawie. Sprawdziliśmy sześć popularnych opinii o nim na danych z 2026 roku.
- Gabinet od 1 miesiąca
- Metro M1 bez przesiadki z Mokotowa
- Media i recepcja w cenie
- Klasa A przy placu Zamkowym
Służewiec Przemysłowy leży w dzielnicy Mokotów, na zachód od linii metra M1. To jedno z trzech największych skupisk biur w Warszawie, potocznie nazywane Mordorem.
O Mordorze krąży sporo opinii, a część z nich się zestarzała. Zestawiliśmy je z najnowszymi danymi Knight Frank, doniesieniami branżowymi i pomiarem odległości na mapie.
Mity i fakty o Służewcu
OpiniaTo największa strefa biurowa Warszawy
Prawie. Jest trzeciaW podziale Knight Frank Służewiec ma 987 000 m² biur. Więcej mają strefa Centrum (1,05 mln m²) i Centralny Obszar Biznesu (994 000 m²). Do drugiego miejsca brakuje mu niecały procent.
OpiniaNa Służewcu łatwo znaleźć biuro
Prawda18,7% biur w strefie stało pustych w I kwartale 2026 r. To najwyższy wynik ze wszystkich stref Warszawy, a kwartał wcześniej było 18,2%.
OpiniaBiura są tu tanie
Prawda, z zastrzeżeniemCzynsze ofertowe to 12-17 EUR za m², najniższy dolny próg w mieście. Do czynszu dochodzą jednak opłaty serwisowe, parking i koszt dojazdu zespołu.
OpiniaDo Mordoru dojedziesz metrem
MitNajbliższe stacje M1 są daleko od biurowców. Z Domaniewskiej 52 do stacji Wilanowska jest 2,7 km pieszo, z Postępu 15 około 2,2 km.
OpiniaSłużewiec wciąż się rozbudowuje
MitW I kwartale 2026 r. nie budowano tu żadnego biurowca. Za to w Empark Mokotów Business Park rozebrano już cztery budynki, a Trinity One ma ustąpić osiedlu.
OpiniaFirmy uciekają ze Służewca
MitW II kwartale 2026 r. Służewiec był obok Centrum i Centralnego Obszaru Biznesu jedną z trzech stref, którymi najemcy interesowali się najbardziej.
Źródła: Knight Frank, I kw. 2026 i IV kw. 2025; PropertyNews, 13.09.2026; Bankier.pl za PINK, 19.07.2026; odległości: OpenStreetMap (OSRM, profil pieszy).
Służewiec na tle innych stref
Zasoby biur w tysiącach m², pięć największych stref według Knight Frank:
Odsetek pustych biur w wybranych strefach:
Knight Frank, Warszawa, koniec I kw. 2026: raport.
Biurowce ustępują mieszkaniom
Na Służewcu zmienia się dziś także sama zabudowa. Część właścicieli uznała, że grunt pod starszym biurowcem jest wart więcej niż sam budynek.
W kompleksie Empark Mokotów Business Park rozebrano już budynki Mars, Mercury, Galaxy i Jupiter, a w ich miejscu powstaje osiedle z usługami. Trinity One przy Domaniewskiej 52 ma ustąpić ponad 400 mieszkaniom (PropertyNews, wrzesień 2026).
Dla najemcy to dwie informacje. Przy tylu pustych biurach łatwiej negocjować czynsz. Przed podpisaniem pięcioletniej umowy warto jednak zapytać właściciela, co planuje z budynkiem.
Ze Służewca do Workin
Workin jest przy placu Zamkowym. Z Wilanowskiej jedziesz linią M1 bez przesiadki; najdłużej trwa dojście do stacji.
- Postępu 1527 min do stacji Wilanowska + 12 min od Ratusza Arsenał53 min14 jazdy + 39 pieszo
- Domaniewska 5234 min do stacji Wilanowska + 12 min od Ratusza Arsenał60 min14 jazdy + 46 pieszo
Jazda M1 z Wilanowskiej do Ratusza Arsenał, 7 przystanków bez przesiadki: szacunkowo 14 minut (kolejność stacji: Metro Warszawskie). Dojścia: OpenStreetMap (OSRM), 80 m na minutę. Autobus do stacji może skrócić całą drogę; rozkładów nie sprawdzaliśmy.
Gabinet w centrum czy najem na Służewcu
Gabinet w Workin
- Jedna kwota za gotowy gabinet
- Umowa od 1 miesiąca
- Meble, media, internet, sprzątanie i recepcja w cenie
- Metro Ratusz Arsenał 937 m, linia M1 bez przesiadki z Wilanowskiej
- Budynek klasy A przy placu Zamkowym
Biuro na Służewcu
- Czynsz 12-17 EUR za m² plus opłaty serwisowe
- Umowa zwykle na 5 lat
- Aranżacja po stronie najemcy lub w negocjacjach
- Do metra 2-3 km pieszo
- Pytanie o przyszłość budynku przed podpisaniem
Pełny rachunek obu dróg: biuro serwisowane czy tradycyjny najem.
Co możesz wynająć w Workin
Gabinet od 1 miesiąca
- Umeblowany, gotowy od pierwszego dnia
- Media, internet, sprzątanie i recepcja w cenie
- Dostęp 24/7
Biurko w coworkingu
- Ponad 100 miejsc
- Rezerwacja online
- Kawa i herbata bez limitu
Sala na godziny
- Pięć sal dla 8-14 osób
- Większe sale po połączeniu
- Rezerwacja online
Biuro wirtualne
- Adres ul. Senatorska 2 do KRS i CEIDG
- Odbiór i skan poczty
- Od 239 zł netto miesięcznie
Najczęstsze pytania o Służewiec i Mordor
Gdzie jest Mordor w Warszawie?
Na Służewcu Przemysłowym w dzielnicy Mokotów, w okolicach ulic Domaniewskiej, Postępu i Wołoskiej, na zachód od linii metra M1.
Czy Służewiec to największa strefa biurowa Warszawy?
Jest trzecia w podziale Knight Frank: 987 000 m² biur wobec 1,05 mln m² w strefie Centrum i 994 000 m² w Centralnym Obszarze Biznesu (I kw. 2026).
Ile biur stoi pustych na Służewcu?
18,7% w I kwartale 2026 r., najwięcej ze wszystkich stref biurowych Warszawy.
Ile kosztuje biuro na Służewcu?
Czynsze ofertowe wynosiły w I kwartale 2026 r. 12-17 EUR za m² miesięcznie, do tego opłaty serwisowe.
Czy do Mordoru dojeżdża metro?
Najbliższe stacje M1 są daleko od biurowców. Od Domaniewskiej 52 do stacji Wilanowska jest 2,7 km pieszo, od Postępu 15 około 2,2 km.
Czy na Służewcu burzy się biurowce?
Tak. W Empark Mokotów Business Park rozebrano cztery budynki, a Trinity One przy Domaniewskiej 52 ma ustąpić ponad 400 mieszkaniom.
Szukam biura na Mokotowie
Czynsze i pustostany we wszystkich strefach Mokotowa zebraliśmy w przeglądzie biur na wynajem na Mokotowie. Jeśli wolisz biuro serwisowane, zajrzyj na stronę dla firm z Mokotowa.
Biuro w centrum, metrem M1 bez przesiadki
Napisz, ile osób liczy zespół i od kiedy potrzebujesz biura. Odpowiemy propozycją gabinetu i ceną.