Biuro w Śródmieściu kosztuje w 2026 roku 18-32 euro za m² miesięcznie, czyli około 79-140 zł, plus opłaty eksploatacyjne. Wolnych biur jest mało: pustostany w centralnych strefach spadły na koniec czerwca do 4,8%.
W tym poradniku porównujemy cztery okolice Śródmieścia na liczbach, które da się sprawdzić: czynsze w strefach doradców, stacje metra, parkowanie i Strefę Czystego Transportu. Przygotował go Workin, który ma biura serwisowane w Śródmieściu, przy placu Zamkowym.
Która okolica Śródmieścia pasuje do Twojej firmy?
- Klienci w wieżowcachOkolice ronda ONZ
Najwięcej nowoczesnych biurowców i najwyższe czynsze w mieście, do 32 euro za m².
- Adres z historiąTrakt Królewski i Stare Miasto
Czynsze z niższej strefy Centrum, metro Ratusz Arsenał i Nowy Świat. Tu jest Workin.
- Biuro bez wieloletniej umowyBiuro serwisowane
Najem to zwykle 5 lat. Gabinet w biurze serwisowanym wynajmiesz na miesiąc.
Ile kosztuje biuro w Śródmieściu?
Doradcy dzielą centrum na dwie strefy. Centralny Obszar Biznesu (COB) to skupisko wieżowców wokół ronda ONZ i Pałacu Kultury. Pozostała część centrum, do której według naszego odczytu mapy należą Trakt Królewski, Stare Miasto i Powiśle, to u Knight Frank strefa Centrum. Dla porównania dodaliśmy biura poza centrum.
| Strefa | Czynsz za m² | Pustostany | Zasób | W budowie |
|---|---|---|---|---|
| Centralny Obszar Biznesu | 18-32 euro (79-140 zł) | 5,9% | 994 tys. m² | 36 tys. m² |
| Centrum | 18-28 euro (79-123 zł) | 8,1% | 1,05 mln m² | 2,4 tys. m² |
| Poza centrum | 12-18 euro (53-79 zł) | 11,8%* |
Czynsze wywoławcze za m² miesięcznie netto i zasoby: Knight Frank, Warszawa I kw. 2026 (koniec marca). *Pustostany poza centrum: JLL, koniec czerwca 2026. Kurs 1 euro = 4,3750 zł (NBP, 25.09.2026).
Nowych biur w centrum przybędzie, ale powoli. Na koniec czerwca w budowie było 124,6 tys. m², z czego 93% w centralnych lokalizacjach, a na cały 2026 rok deweloperzy zapowiadają około 50 tys. m², najmniej w historii rynku (Newmark).
Do czynszu dolicz opłaty eksploatacyjne, zwykle 18-38 zł za m², i 23% VAT. Wszystkie strefy Warszawy porównujemy w raporcie o cenach wynajmu biur.
Cztery okolice Śródmieścia
Doradcy nie publikują czynszów dla pojedynczych ulic ani budynków, dlatego każdej okolicy przypisaliśmy strefę według mapy Knight Frank. Czynsz to widełki całej strefy.
Okolice ronda ONZ i Emilii Plater
18-32 euro za m²- M2 Rondo ONZ
- M1 M2 Świętokrzyska
- M1 Centrum
Wieżowce, duże firmy i najwięcej nowych biur. Najszerszy wybór powierzchni i najwyższe stawki w mieście.
Trakt Królewski i Stare Miasto
18-28 euro za m²- M1 Ratusz Arsenał
- M2 Nowy Świat-Uniwersytet
Niższa zabudowa, urzędy, uczelnie i kamienice. Przy placu Zamkowym, w biurowcu klasy A, działa Workin.
Powiśle
18-28 euro za m²- M2 Centrum Nauki Kopernik
- M2 Nowy Świat-Uniwersytet
Okolica między Nowym Światem a Wisłą, z bulwarami i Centrum Nauki Kopernik.
Śródmieście Południowe
18-28 euro za m²- M1 Politechnika
- M1 Centrum
Okolice Marszałkowskiej i placu Zbawiciela. Metro Warszawskie planuje tu stację Plac Konstytucji, bez podanej daty otwarcia.
Przypisanie okolic do stref to nasz odczyt mapy stref Knight Frank. Stacje metra: Metro Warszawskie, przebieg linii M1 i M2.
Metro w Śródmieściu
Śródmieście ma osiem stacji metra na dwóch liniach. Linie przecinają się tylko na stacji Świętokrzyska, więc biuro przy niej jest łatwo dostępne z obu kierunków.
- Politechnika
- Centrum
- Świętokrzyska
- Ratusz Arsenał
- Rondo ONZ
- Świętokrzyska
- Nowy Świat-Uniwersytet
- Centrum Nauki Kopernik
Pieszo z Workin
- 12 minRatusz Arsenał937 m
- 16 minNowy Świat-Uniwersytet1 290 m
- 21 minŚwiętokrzyska1 690 m
- 9 minPlac Piłsudskiego autobus 175 na lotnisko684 m
Czas przejścia policzyliśmy na trasach pieszych z OpenStreetMap (OSRM), przy tempie 4,8 km/h, do środka peronu; do najbliższego wejścia jest zwykle trochę bliżej.
Samochodem: parkowanie i Strefa Czystego Transportu
Jeśli zespół dojeżdża samochodem, w Śródmieściu obowiązują dwie zasady: płatne parkowanie w dni robocze i Strefa Czystego Transportu (SCT).
Płatne parkowanie (SPPN)
- Opłaty w dni robocze od 8:00 do 20:00.
- Pierwsza godzina 4,50 zł, druga 5,40 zł, trzecia 6,40 zł, każda kolejna 4,50 zł.
- Cały dzień pracy (8 godzin) to 38,80 zł, czyli około 815 zł miesięcznie za jedno auto (nasz rachunek: 21 dni roboczych).
Strefa Czystego Transportu
- Obejmuje większość Śródmieścia, 37 km², od 1 lipca 2024 roku.
- Od 1 stycznia 2026 nie wjadą auta benzynowe starsze niż 26 lat (poniżej Euro 3) i diesle starsze niż 17 lat (poniżej Euro 5).
- Mieszkańcy Warszawy płacący tu podatki są zwolnieni do końca 2027 roku; pozostali mogą wjechać autem niespełniającym norm 4 dni w roku. Mandat do 500 zł.
Źródła: Zarząd Dróg Miejskich (stawki SPPN, SCT), Urząd m.st. Warszawy (zasady SCT od 2026). Sprawdź swoje auto w wyszukiwarce ZDM.
W Workin można wynająć miejsce parkingowe w garażu podziemnym; cenę podajemy na zapytanie. Metro Ratusz Arsenał jest około 12 minut pieszo.
Biuro w Śródmieściu bez pięcioletniej umowy
W centrum wolnych biur jest mało, a najem to zwykle umowa na 5 lat. Workin ma 40 biur serwisowanych w biurowcu klasy A przy ul. Senatorskiej 2, przy placu Zamkowym. Gabinety są umeblowane, a umowę podpisujesz na okres od jednego miesiąca.
Internet, recepcja, sprzątanie i media są w cenie, dostęp masz 24/7, a na spotkania pięć sal konferencyjnych dla 8-14 osób.
- Klasa A, plac Zamkowy
- Umowa od 1 miesiąca
- Dostęp 24/7
- Parking w garażu
Zanim wynajmiesz biuro w centrum
Zanim podpiszesz umowę na biuro w centrum, sprawdź te rzeczy na miejscu i w dokumentach.
Koszty
- Czynsz w euro czy w złotych i jak jest indeksowany.
- Wysokość opłat eksploatacyjnych i co obejmują.
- Kaucja lub gwarancja bankowa i okres bezczynszowy.
Dojazd
- Czas dojścia do metra z wejścia do budynku, nie z mapy.
- Miejsca w garażu i ich cena; czy auta zespołu spełniają normy SCT.
- Rowerownia i prysznice, jeśli ktoś dojeżdża rowerem.
Umowa
- Okres najmu i warunki wcześniejszego wyjścia.
- Kto płaci za aranżację i przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego.
- Zapisy, na które warto uważać, opisaliśmy w poradniku o umowie najmu.
Najczęstsze pytania o biura w Śródmieściu
Ile kosztuje wynajem biura w Śródmieściu?
Czynsze wywoławcze w strefie Centralnego Obszaru Biznesu to 18-32 euro za m² miesięcznie (79-140 zł), a w pozostałej części centrum 18-28 euro (79-123 zł), według Knight Frank za I kwartał 2026. Do tego opłaty eksploatacyjne 18-38 zł za m² i VAT.
Czy w Śródmieściu łatwo znaleźć wolne biuro?
Coraz trudniej. Pustostany w centralnych strefach spadły na koniec czerwca 2026 do 4,8%, wobec 8,5% w całej Warszawie (JLL).
Gdzie w Śródmieściu jest najlepszy dojazd metrem?
Przy stacji Świętokrzyska, jedynej, na której krzyżują się linie M1 i M2. W Śródmieściu jest osiem stacji metra, w tym Centrum, Rondo ONZ, Ratusz Arsenał i Nowy Świat-Uniwersytet.
Ile kosztuje parkowanie w Śródmieściu?
W strefie płatnego parkowania pierwsza godzina kosztuje 4,50 zł, a osiem godzin 38,80 zł. Opłaty obowiązują w dni robocze od 8:00 do 20:00.
Czy mogę wjechać do Śródmieścia starym samochodem?
Od 2026 roku do Strefy Czystego Transportu nie wjadą auta benzynowe sprzed 2000 roku i diesle sprzed 2009 roku. Mieszkańcy Warszawy płacący tu podatki są zwolnieni do końca 2027 roku.
Czy mogę wynająć biuro w Śródmieściu na krótko?
Tak, w biurze serwisowanym. W Workin przy placu Zamkowym umowę na gabinet podpisujesz na okres od jednego miesiąca. Jeśli potrzebujesz tylko adresu w centrum, wystarczy biuro wirtualne.
Zobacz gabinety Workin, zanim podpiszesz najem na 5 lat
Umeblowane biura od miesiąca, metro Ratusz Arsenał i Nowy Świat, parking w garażu. Umów wizytę albo zapytaj o cenę.